Lexique pour un Investisseur Immobilier

 

Améliorations locatives

Réparations, améliorations ou changements apportés à un logement loué.

Amortissement fiscal

Dépense théorique permettant de réduire le revenu net imposable. La première année est calculée selon le prix payé et les années subséquentes sur la valeur comptable de l’immeuble aux livres.

Balance de vente

On dit aussi solde de prix de vente. C’est un prêt que le vendeur consent à l’acheteur.

Cadastre

Registre public contenant les informations techniques relatives à chacun des immeubles d’une région donnée. Chaque propriété répertoriée dans le cadastre possède un numéro de lot qui sert à faire enregistrer les droits s’y rapportant.

Capitalisation du prêt

Portion du versement affecté directement au solde hypothécaire.

Caution (ou endosseur)

Personne qui s’engage à garantir l’exécution d’une obligation dans le cas où le débiteur n’y satisferait pas.

Certificat de localisation

Document comportant un rapport et un plan, dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelle d’un immeuble par rapport aux titres, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter.

Contre-lettre

Document secret signé par les parties à un contrat et venant modifier ou annuler ce contrat.

Effet de levier

L’effet de levier est un terme général pour désigner n’importe quelle technique destinée à multiplier les profits et les pertes. Les techniques courantes de levier sont l’endettement, l’achat d’actifs à long terme et les produits dérivés.

Équité

Différence entre la valeur marchande d’un immeuble et la somme des soldes hypothécaires grevant l’immeuble.

Équité finançable

Pour un immeuble résidentiel ce sera 80% de la valeur marchande moins le solde hypothécaire. Pour un multi-logement financé par une hypothèque commercial le pourcentage utilisé sera soit 85% (si prêt SCHL) ou sinon 75%.

Évaluation immobilière

L’évaluation immobilière permet d’établir la valeur de la propriété et son prix de vente. Celle-ci doit être faite objectivement et de manière impartiale par un évaluateur membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Financement Résidentiel

Le principal critère d’acceptation est l capacité des acheteurs de payer l’hypothèque. L’institution financière utilise principalement les ratios personnels d’endettement et la cote de crédit.

Financement Commercial

Le principal critère c est le revenu net de l’immeuble. Sauf exceptions, ce financement est pour les industries, les commerces et les multi-logements.

Financement Conventionnel

Financement sans une assurance prêt hypothécaire.

Financement SCHL

Les emprunteurs paient une prime pour obtenir une assurance prêt hypothécaire. En échange ils ont de meilleurs conditions de financement. En financement résidentiel, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque la mise de fonds est moindre que 20%.

Flip

Le flip immobilier est le processus par lequel un investisseur achète un immeuble et le revend à un prix supérieur après une courte période de temps.

Flux de trésorie (ou cash flow)

Les Revenus bruts effectifs, moins les dépenses d’exploitation et les paiements hypothécaires.

Hypothèque de deuxième rang

Prêt hypothécaire octroyé quand une première hypothèque est déjà enregistrée sur la propriété. En cas de défaut de paiement, l’hypothèque de premier rang est remboursée en premier à même le produit de la vente de la propriété.

Hypothèque de premier rang

Contrat d’hypothèque garantissant à celui que le détient la priorité sur l’actif hypothéqué, en cas de défaut de paiement.

Index des immeubles

Registre au bureau d’enregistrement dans lequel il y a une page pour chaque numéro de lot sur laquelle sont inscrites toutes les transmissions de propriétés et autres documents requis par la loi et les parties intéressées. L’index des immeubles présente donc, sur une même page, tous les actes concernant un même lot: la vente, l’échange, la donation, etc

Multilogement

Immeuble de cinq logements ou plus.

 

 

Multiplicateur de revenus bruts ( MRB )

Prix payé divisé par les revenus bruts.

Multiplicateur de revenus net ( MRN )

Prix payé divisé par les revenus nets.

Période d’amortissement

Le nombre d’années nécessaire pour rembourser une hypothèque en entier. Cette période peut excéder largement le terme du prêt. Ainsi, les hypothèques à terme de un ou cinq ans ont souvent une période d’amortissement de 25 ans à 30 ans.

Plex

Immeuble de deux à quatre logements : duplex, triplex et quadruplex.

Plus-value

Augmentation de la valeur d’un bien par rapport à son prix d’achat.

Pocket Listing

Un pocket listing, ou vente en privé, signifie qu’un courtier immobilier a le mandat de vendre un immeuble mais dont il ne l’affiche pas sur Centris.

Quittance

Acte authentique rédigé devant notaire qui arrête les effets d’une hypothèque.

Rapport d’évaluation

Document écrit qui contient l’opinion de l’évaluateur sur la valeur d’un immeuble et la justification des probabilités établies, de ses analyses, ses calculs et ses conclusions.

Rapport d’inspection

C’est le rapport que dressent les inspecteurs de la Société chaque fois qu’ils font l’inspection d’une maison et qui sert à indiquer toute infraction aux normes prescrites ou encore aux plans et cahiers des charges approuvés.

Ratio de couverture de la dette (RCD)

Le RCD, ou le coefficient de couverture de dette (CCD), est le revenu net normalisé divisé par les paiements hypothécaires annuels. Les institutions financières exigent que le RCD soit au moins 1,1 à 1,3, c’est-à-dire que le revenu net normalisé a la capacité de rembourser la dette.

Ratio des dépenses d’exploitation (RDE)

C’est la portion du revenu brut effectif qui sert à payer les dépenses d’exploitation (dépenses d’exploitation / revenu brut effectif).

Règlements de zonage

Règlements municipaux visant à restreindre l’usage de terrains à des fins spécifiques.

Rendement

C’est la capitalisation et la plus-value de l’immeuble, divisé par la mise de fonds.

Rentabilité

C’est le cash flow divisé par la mise de fonds.

Revenu brut

Somme de recettes produites par un immeuble pendant une périodede temps donnée. C’est le revenu total prévisible,compte tenu d’une occupation continue de tous les logements.

Revenu brut effectif

Revenu brut potentiel, déduction faite d’une provision normalisée pour pertes de loyers et de mauvaises créances.

Revenu net d’exploitation (RNE)

La somme qui reste au propriétaire après prélèvement sur le revenu brut des sommes nécessaires pour payer les impôts fonciers, les primes d’assurance contre l’incendie et toutes les dépenses non remboursées par les locataires pour les services communs de l’immeuble, sa surveillance, sa gestion et surtout son entretien.

Revenu net normalisé (RNN)

C’est le revenu net d’exploitation où la grille de dépenses de la SCHL ont été utilisé pour l’entretien et réparation, la gestion et la conciergerie.

Rôle d’évaluation

Liste officielle qui indique l’évaluation, pour fins d’impositions, de chaque unité de propriété immobilière dans un secteur d’évaluation, avec la description des propriétés et le nom de tous les propriétaires ou locataires connus.

Servitude

Restriction du droit de propriété immobilière pour des raisons d’intérêt général ou d’utilité publique. Droit d’accès ou d’utilisation d’un terrain par autrui, dans un but défini (passage, stationnement, services publics, etc.).

Taux d’endettement (TE)

On divise le solde hypothécaire par la valeur de l’immeuble. Le taux d’endettement n’est pas en soi une mesure de rentabilité. Mais il montre le niveau de levier utilisé, qui affecte le rendement.

Taux minimal d’occupation (TMO)

Ce ratio indique le taux d’occupation requis pour faire face à l’hypothèque et aux dépenses d’exploitation.

Terme du prêt

Il s’agit ici de la période de temps qui vous lie effectivement au prêteur. Pour employer un jeu de mots facile, c’est la période où il convient de rester « en bons termes ». Cela peut s’échelonner de six mois à sept ans. Plus le terme est long, plus le taux d’intérêt établi est élevé, le prêteur cherchant à se prémunir contre les hausses de taux qui pourraient survenir au cours de cet intervalle de temps.

Taux global d’actualisation (TGA)

Un TGA se calcule par la division du revenu net normalisé par la valeur. C’est la rentabilité de l’immeuble s’il n’y a pas d’hypothèque. Si on divise par la valeur marchande, on calcule un TGA marchand. Si on divise par la valeur économique, on calcule un TGA économique. Une fois que l’on a calculé le TGA de quelques comparables, on divise le cash flow de l’immeuble analysé par le TGA moyen. On obtient une évaluation de la valeur de cette immeuble.

Taux de rentabilité interne (TRI)

Le taux de rentabilité interne (TRI) permet d’égaliser les cash-flow positifs aux cash-flows négatifs. Autrement dit, le TRI est le taux de rendement pour lequel la valeur actuelle nette (VAN) est nulle. Le TRI est souvent reconnu comme un critère de sélection économique entre projets. Si on doit choisir entre plusieurs projets, définis par des investissements et des cash flow (ou flux de trésorerie) connus dans le temps, on pense souvent que l’on doit choisir le projet qui a le TRI le plus élevé. Cependant, ceci n’est pas vraiment justifié, et peut être faux comme le montre l’exemple ci-dessous. Retenons que la VAN est le critère de référence pour comparer des projets, et que le TRI n’est pas un critère pertinent de choix de projet.

Valeur actualisée nette (VAN)

La valeur actualisée nette est une mesure de la rentabilité d’un investissement calculée comme la somme des flux de trésorerie engendrés par cette opération, chacun étant actualisé de façon à réduire son importance dans cette somme à mesure de son éloignement dans le temps.

Valeur économique

En financement commercial, la banque prête sur le plus bas entre le prix payé et la valeur économique. Pour l’institution financière, la valeur économique est à l’épreuve des risques d’emballement du marché et représente davantage une valeur dans un contexte de marché en équilibre, ce qui traduit une vision de financement à long terme.

Valeur locative

Revenu que l’on peut raisonnablement s’attendre de retirer en échange du droit d’utilisation d’un immeuble. Généralement, la concurrence établit la valeur locative.